Mục đoạn 9

a) Khảo sát, tổng hợp đầy đủ thông tin về tối thiểu từ 3 x 5 bất động sản theo nguyên tắc: x Bất động sản sử dụng để so sánh (bất động sản tham chiếu) phải tương đồng, và phù hợp về vị trí, hiện trạng sử dụng, kết cấu hạ tầng, môi trường, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng…. x Bất động sản tham chiếu phải đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (là kết quả các giao dịch trực tiếp, đấu giá , giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản…) trong khoảng thời gian gần nhất, tối đa không quá thời hạn một năm tính tới thời điểm định giá; x Thông tin về bất động sản tham chiếu phải đầy đủ, bao gồm: (i) vị trí, hiện trạng sử dụng như loại đất, quy mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, diện tích đất và/hoặc diện tích có thể xây dựng/cho thuê, tài sản trên đất, mục đích sử dụng hiện tại, mục đích sử dụng trong quy hoạch (nếu có); (ii) Điều kiện về kết cấu hạ tầng; (iii) Môi trường (môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, tiếng ồn…; môi trường xã hội như trật tự, an ninh, trình độ dân trí); (iv) Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chi tiết dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng, mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật); (v) Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá; thời gian và điều kiện giao dịch, chuyển nhượng; giá trị của đất, Giá trị của nhà ở và công trình xây dựng trên đất; tên của người bán và người mua; rà soát các điều khoản hợp đồng, giá giao dịch và bản chất của giao dịch và các điều khoản đó.

b) Tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau, khác nhau giữa các bất động sản tham chiếu và bất động sản định giá.

c) Xác định giá trị của bất động sản định giá (giá trị ước tính) có xét tới các yếu tố khác biệt với bất động sản tham chiếu theo công thức: Giá trị ước tính = Giá tham chiếu +/x Mức điều chỉnh Trong đó, mức tiền điều chỉnh phụ thuộc vào các yếu tố khác biệt như vị trí, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, môi trường… Trường hợp, giá bất động sản có nhiều biến động, thì phải điều chỉnh giá tham chiếu trên cơ sở các thông tin thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài Nguyên Môi trường x Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 về Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc số liệu của cơ quan thống kê và thông lệ quốc tế.

d) Giá trị của bất động sản được xác định bằng giá trị trung bình của các mức ước tính xác định theo quy định tại điểm c. 3.2. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại bất động sản xác định được các khoản thu nhập mang lại từ bất động sản. Phương pháp đầu tư a) Từ dữ liệu đã được kiểm toán trong 3 năm gần nhất, xác định thu nhập thuần túy bình quân hàng năm trên cơ sở tổng thu nhập bình quân hàng năm (kể cả các thu nhập không liên quan tới bất động sản, như giá trị vô hình) và tổng chi phí bình quân hàng năm từ các hoạt động khai thác, vận hành bất động sản cần định giá. Chi phí hàng năm bao gồm thuế, chi phí đầu tư cải tạo, nâng cấp chi phí dịch vụ, sản xuất và không bao gồm các khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất. Trường hợp không có dữ liệu trong ba năm thì sử dụng dữ liệu trong năm gần nhất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phả i tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa , vật tư, dịch vụ, nhân công tại thời điểm định giá đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và giá trị dịch vụ cung ứng trong các năm theo giá thị trường;

b) Trường hợp là bất động sản đang cho thuê, cần lập bảng chi tiết về việc thuê tài sản hiện tại bao gồm: tên của người thuê, quan hệ của người thuê với công ty quản lý quỹ/ngân hàng giám sát hay người có liên quan, các điều kiện, giá thuê và phí dịch vụ.

c) Giá trị ước tính của bất động sản được xác định bằng thương số giữa thu nhập thuần túy hàng năm và lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng. Phương pháp chiết khấu dòng tiền

a) Tổng hợp dòng tiền (thu nhập ròng) dự kiến thu được, chiết khấu về thời điểm hiện tại; b) Giải thích về lý do lựa chọn tỷ lệ chiết khấu 3.3. Phương pháp chiết trừ Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.

a) Tổng hợp thông tin về 3 x 5 bất động sản tham chiếu, bao gồm đất và tài sản trên đất, đã chuyển nhượng thành công, có đặc điểm tương đồng với bất động sản cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá...). Thông tin về các bất động sản tham chiếu phải trong vòng một năm, tính tới thời điểm định giá;

b) Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất theo công thức: Giá trị hiện tại = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá x Giá trị hao mòn Trong đó: x Giá trị xây dựng mới được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản giống y hệ t) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng; x Giá trị hao mòn bao gồm hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình (hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác, sử dụng; hao mòn do lạc hậu chức năng và do tác động của yếu tố bên ngoài). Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị ha o mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, và theo thông lệ quốc tế.

c) Giá trị của thửa đất được xác định theo công thức sau: Giá trị thửa đất = Giá tham chiếu x Giá trị hiện tại của tài sản trên đất

d) Căn cứ vào các yếu tố khác biệt giữa bất động sản tham chiếu và bất động sản định giá để xác định giá trị thửa đất cần định giá.